Haftungsrisiken der Gebäudedienstleister

Existenzbedrohung durch richtige Versicherung abwenden

 

Jörg Jaremko
Gebäudedienstleister haben immer mehr Dienstleistungen in ihrem Angebot. Entsprechend facettenreich ist das Gefahrenpotential, das bei der Ausübung der Dienstleistung besteht. Die Ersatzansprüche der Geschädigten können sehr hoch sein, für einen Mittelständler oft existenzbedrohend. Der Gestaltung der Versicherungspolicen kommt eine große Bedeutung zu. Die Entwicklung ist eindeutig, die Gebäudereinigungsbranche hat sich zu einer vielschichtigen Dienstleistungsindustrie gewandelt. Zwar bleibt sie ihren handwerklichen Wurzeln treu, aber die Dienstleistungen rund um das Gebäude weiten sich aus. Die Grenzen der klassischen Gebäudereinigung werden durch den Kundenbedarf immer weiter gezogen und traditionelle Tätigkeiten wie Unterhalts-, Glas-, Fassaden-, Teppich- und Bauendreinigung werden ergänzt durch Hausmeisterdienste, Haustechnik, Industriereinigung, Pförtner- und Empfangsservice, Winterdienst, Maschinenreinigung, Reinraum-Reinigung, Desinfektion oder Catering. Die Liste ließe sich beliebig fortsetzen.

Erweitertes Angebot, verändertes Umfeld
Neben dem Risikopotential aus dem erweiterten Dienstleistungsangebot hat sich auch das Umfeld in den Reinigungsobjekten verändert.
Das Reinigungspersonal bewegt sich immer häufiger an Orten, an denen hohe Werteansammlungen bestehen: moderne Bürokomplexe mit hochwertigem Inventar und wertvoller Technik oder Industrieanlagen mit teuren Maschinen und Produktionsstätten. Diese Wertekonzentration vervielfacht das Schadenpotential und somit das Haftungsrisiko.  Damit die Betriebshaftpflichtversicherung in allen unterschiedlichen Tätigkeitsgebieten tatsächlich greift, muss sich ein Gebäudedienstleister heute mit den unterschiedlichsten Haftungsansprüchen Dritter auseinandersetzen, rechtzeitig die richtige Versicherungslösung am Markt finden und platzieren.  

Welche Risiken sind existenz-
bedrohend?
Die Schadenszenarien sind komplex und von ihrer Auswirkung auf das Unternehmen sehr unterschiedlich. Nachstehende Praxisbeispiele sollen die Risikosituation verdeutlichen:

Personenschäden
Glasreinigung: Ein Glasreiniger sichert sein Werkzeug nicht ausreichend in der Fassadengondel. Gegenstände fallen in die Tiefe und verletzen einen Passanten schwer. Heilkosten, Invaliditätsleistungen und die zukünftigen Rentenleistungen summieren sich auf über 635.000 EUR.

Winterdienst –
Umkehr der Beweislast:  Der Gebäudedienstleister führt seinen Winterdienstauftrag auf dem Kundenparkplatz gewissenhaft aus und dokumentiert seine Leistung umfassend. Dennoch stürzt ein Passant auf diesem Parkplatz und nimmt das Unternehmen in Haftung. Beim Winterdienst übernimmt der Dienstleister die Verkehrssicherungspflichten des Auftraggebers. Bei Verstößen gegen die Verkehrssicherungspflicht besteht die Umkehr der Beweislast und der Dienstleister muss nachweisen, dass seine Tätigkeit zu keinem Schaden geführt hat. Die Behauptung, dass genau die Sturzstelle aber nicht gesplittet war, konnte nicht widerlegt werden. Der Versicherer leistete eine Gesamtentschädigung an Krankenversicherer, BG und geschädigte Person in Höhe von 105.000 EUR.

Sachschäden
Unterhaltsreinigung: Der Gebäudedienstleister führt eine Grundreinigung in einer Turnhalle durch. Die Beschichtung des Linoleumbodens wird nicht komplett von der Oberfläche entfernt. Nach der Aufbringung einer neuen Beschichtung und der Bearbeitung mit einem Porenfüller zur Verlängerung der Grundreinigungsintervalle bleiben Flecken und Verfärbungen auf dem Boden sichtbar. Nachbesserung und erneute Grundreinigung führen nicht zu einer erfolgreichen Auftragserfüllung. Um die Flecken zu entfernen muss der Fußboden komplett abgeschliffen werden, da der Boden in seiner Substanz geschädigt ist. Der Versicherer übernimmt eine Entschädigung im Rahmen der Tätigkeitsschadenklausel in Höhe von EUR 86.500.

Schlüsselschaden
(Spezialklausel Neuwertentschädigung): Ein Gebäudedienstleister übernimmt mehrere Hauptschlüssel für einen Gebäudekomplex einer Bundesbehörde. Er hat mit diesem Schlüssel freien Zugang zum Gesamtkomplex. Ein Mitarbeiter verliert einen Generalschlüssel. Die Behörde fordert umgehend die Erneuerung der Schließanlage. Das Sachverständigengutachten stellt fest, dass die Schließsicherheit bis zum Schlüsselverlust zu 100 Prozent gegeben war. Somit ist die Haftung des Gebäudedienstleisters zwingend. Bei Prüfung der Schadenshöhe stellt der Sachverständige jedoch fest, dass die Schließanlage bereits 24 Jahre alt ist. Nach höchstrichterlicher Entscheidung unterliegt auch eine Schließanlage der Zeitwertentschädigung. Die Schließanalage wird deshalb im Gutachten mit einem Wert von 0 EUR bewertet.
Der Auftraggeber ist mit den Folgen der gesetzlichen Regelung nicht einverstanden und droht mit Auftragsentzug, obwohl die Rechtslage keine andere Entschädigungsleistung zulässt. Der Gebäudedienstleister hat über die Neuwertklausel vorgesorgt. Der Versicherer muss dem Wunsch des Dienstleisters folgen und die Schließanlage zum Neuwert entschädigen, 85.000 EUR werden geleistet.


Deckungssummen
Das sollten die Mindestanforderungen an eine Betriebshaftpflicht für Gebäudedienstleister sein:
> Personen-, Sach- und Vermögensschäden 5.000.000 EUR
> Bearbeitungsschäden
5.000.000 EUR
> Schlüsselschäden 5.000.000 EUR
> Neuwertentschädigung bei Schlüsselschäden 100.000 EUR
> Fehlalarmauslösung 10.000 EUR
> Asbestzusatzdeckung 500.000 EUR
> AGG-Deckung (Diskriminierung) 500.000 EUR
> Umweltschäden (Basisdeckung) 5.000.000 EUR
> Umweltschadengesetz (USchadG) 5.000.000 EUR
> USchadG Zusatzdecken Boden/Grundwasser 500.000 EUR
> Privathaftpflicht für die Geschäftsleitung 15.000.000 EUR

Fazit
Die genannten Beispiele stellen keine exotischen Ausnahmen dar, sondern sie zeigen dass aus alltäglichen Reinigungsaufträgen erhebliche Schadenersatzansprüche entstehen können.
Viele der am Versicherungsmarkt angebotenen Haftpflichtpolicen werden dem existenzbedrohenden Schadenpotential eines Gebäudedienstleisters nicht gerecht. Konventionelle Verträge, die nur die üblichen Risiken aus einfachen Personen-, Sach- und Vermögensschäden versichern, sind für den Dienstleister gefährlich. Er benötigt zwingend vielfältige Bedingungserweiterungen, damit sein Vertrag den reichlichen Facetten seiner Tätigkeit gerecht wird. Die Praxisbeispiele sind nur durch besondere Bedingungserweiterungen im Versicherungsvertrag des Gebäudedienstleisters versicherbar. Diese Bedingungserweiterungen und eine stets aktuell zu haltende Betriebsbeschreibung müssen vor Eintritt des Schadens im Vertrag dokumentiert sein, ansonsten besteht kein Versicherungsschutz – ein regelmäßiger Analyse- und Prüfungsbedarf ist deshalb notwendig. Bei der Bewertung des Versicherungsschutzes kommt es auf das Kleingedruckte an. Eine Police, in welcher der Versicherer seine Einstandspflicht bei Tätigkeits-, Allmählichkeits- und Schlüsselschäden zwischen 15.000 EUR bis 50.000 EUR begrenzt, geht am tatsächlichen Großschadenrisiko eines Gebäudedienstleisters vorbei.
Hier zeigen sich die unterschiedlichen Interessenlagen von Versicherern und Versicherten sehr eindrücklich. Ohne umfassende Risikoanalyse und Risikomanagement bleiben erhebliche und existenzbedrohende Deckungslücken bestehen.

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Kontakt

Geschäftsführer Michael Zwisler
Sekretariat Sabine Firley
Sekretariat Beate Meyer

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Telefax: 089/14303956
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